夫唯域名网广州市不动产权登记条例
一、广州关于不动产权登记的首次地方性法规——《广州市不动产权登记条例》（以下简称《条例》）将于今年3月1日起正式施行，2月9日，市规划和自然资源局对《条例》的亮点和新规定进行了说明。
亮点一：
构建不动产统一登记系统，各机构信息互通
《广州市不动产权登记条例》的一个重要亮点是参照国际一流营商环境评价体系，简化登记流程，确立全市各项改革措施，如建立全市统一的不动产权登记系统、推广全流程网络办理、实施“一窗受理、集中办理”、跨区通办、容缺受理制度、缩短登记时限以及推广电子证书等。
《条例》确立了我市营商环境改革各项便民措施。构建不动产统一登记系统，市、区不动产权登记机构办理业务，标准、时限等统一。同时加强与其他部门间的协作，对交易、税收、登记等实行一窗办理，推广不动产权登记+民生服务，不断提升不动产权登记效率与便利性，让数据多跑路，群众少跑腿。另一方面，充分利用“互联网+”趋势，开展跨城办理业务。
根据国家、省、市关于优化营商环境的各项规定，不动产权登记机构应加强与各部门间的信息互通共享，精简申请材料，提升便民利民服务能力。另一方面，通过政务信息共享机制，不动产权登记机构可以向相关部门提供不动产权登记相关信息，为相关部门履行职责提供数据支持，提升我市政务服务监管和服务效能。因此，《条例》明确：不动产权登记机构和住房城乡建设、农业农村、林业园林、税务、公安、市场监督管理、民政、教育、司法行政、城市管理综合执法、财政、国有资产监督管理、政务服务数据管理等部门，应根据履行职责需要，依托本市政务信息共享平台，实时互通共享登记信息、审批信息、交易信息等。
亮点二：
明确电子不动产权属证书或登记证明的法律效力
《条例》对不动产权登记申请材料作出一般性规定，明确要求不动产权登记机构应公开提供申请材料目录和示范文本等，为申请人提供指引；并明确对于可通过政务信息共享获取或核验的材料以及在登记机构备存的申请材料，不得要求申请人重复提交，进一步提升不动产权登记便利性。此外，申请人申请不动产权登记，应当按照规定提交相应登记类别与事项的申请材料，并对材料的真实性负责。
广州已大力推行不动产权登记电子证照试点，2021年1月1日开始实施的《广州市优化营商环境条例》已明确规定“在工程建设领域、开办企业、不动产权登记、获得电力等领域加快推广电子证照的应用”，为做好立法衔接，总结试点经验，《条例》规定电子介质的不动产权属证书、登记证明与纸质介质的具有同等法律效力。
营利法人间转让存量非住宅程序，是营商环境评价的重要指标。为方便企业办事，广州此类登记业务已实现“一个环节、全城网办、即日办结”，当事人网上申请、在线缴纳税费，不动产权登记机构网上办理，实现“零跑腿”。《条例》将此项改革措施予以确立，为构建长期稳定的营商环境提供有力保障。
不动产权登记便利性不断提升
亮点三：
地下空间可进行不动产权登记
市规划和自然资源局有关负责人表示，《条例》的另一个亮点是落实《中华人民共和国民法典》，保护合法财产权益，规定了空间分层登记制度，明确地上、地表和地下分层登记，创新空间权属界限的确定方式；同时细化规定了居住权等新类型物权登记程序及申请材料，为促进市场融资明确了抵押不动产转移登记及营利法人的教育、医疗、养老等性质的不动产抵押登记。
《中华人民共和国民法典》第三百四十五条明确规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”而实务中，随着城市立体空间的开发，土地的利用方式从平面扩大至立体，权属界限也从传统的二维地表界线扩大至三维空间界限。如在市政道路、绿地下对地下空间进行二次开发利用，空中连廊建筑物等，均需要对地上、地下的建设用地使用权进行登记，以三维信息确立权属界限。《条例》对此进行了明确：单建地下空间建设项目，可以单独办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记。和地表建筑一并建设的结建地下空间建设项目，应当与其地表部分一并办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记；地表部分已经办理不动产首次登记的，地下部分可以单独申请办理首次登记。地下建筑物、构筑物所有权首次登记按照房屋所有权登记有关规定办理。
亮点四：
明确居住权登记规则
《中华人民共和国民法典》新设立了居住权制度，规定了“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”而目前相关法律、行政法规等均未出台配套的居住权登记规则。《条例》在前期对外征求意见阶段，居住权登记内容引起了社会的广泛关注。实务中，亦出现诸多居住权登记咨询或需求案件。为及时落实《中华人民共和国民法典》规定，为实务登记提供法律依据，《条例》规定了居住权首次登记、变更登记以及注销登记，同时区分了以合同方式设立居住权与遗嘱方式设立居住权的不同申请登记主体：以合同方式设立居住权的，当事人双方应当持不动产权属证书、居住权合同等办理居住权首次登记；以遗嘱方式设立居住权的，当事人应当持生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料申请办理居住权首次登记。
《中华人民共和国民法典》新引入了居住权制度，确立了“设立居住权的，需向登记机关申请居住权登记。居住权自登记时生效。”的规定。然而，目前相关法律法规、行政法规等尚未出台配套的居住权登记规则。《登记办法》在前期向社会公开征求意见阶段，居住权登记内容引发了广泛关注。在实际操作中，也出现了许多关于居住权登记的咨询或案件。为及时贯彻《中华人民共和国民法典》的规定，为实际登记提供法律依据，《登记办法》规定了居住权首次登记、变更登记以及注销登记，并区分了以合同方式设立居住权与遗嘱方式设立居住权的不同申请登记主体：以合同方式设立居住权的，当事人双方应持不动产权属证明、居住权合同等材料办理居住权首次登记；以遗嘱方式设立居住权的，当事人应持有效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料申请办理居住权首次登记。
亮点五：
教育、医疗、养老等不动产可进行抵押登记
为落实《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”的规定，并遵循自然资源部的统一要求，《登记办法》规定在办理抵押权首次登记或抵押预告登记时，应在不动产登记簿中记载当事人关于转让抵押不动产的约定情况，即是否存在禁止或限制抵押不动产转让的约定。对于因不动产自然状况或权利人姓名、名称发生变化，以及抵押权人和抵押人关于转让不动产没有约定的，抵押人办理不动产变更登记及转移登记不涉及抵押权人的利益，因此抵押人可自行申请办理。同时，根据《中华人民共和国民法典》的规定，不动产变更情况及转移情况，抵押人应立即自行通知抵押权人。
《中华人民共和国民法典》明确规定了学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》明确“登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效的，人民法院不予支持”。近年来，国家鼓励民营资本进入教育、医疗、养老领域，促进社会资源的合理利用，允许营利性养老机构将以有偿方式取得的土地、设施等资产进行抵押融资。因此，在落实《中华人民共和国民法典》的基础上，《登记办法》明确营利法人的教育、医疗、养老土地、房屋等不动产，可依法办理抵押登记。
二、居住权登记方式
本次《办法》明确：
设立居住权的，当事人双方应持不动产权属证明、居住权合同等材料申请办理居住权首次登记。
居住权期限发生变化的，当事人应申请办理居住权变更登记。
居住权消灭或居住权人放弃权利的，当事人应立即申请办理居住权注销登记。
其次，解决海域使用权登记难题。《办法》明确规定了海域与陆域登记的分界线，并针对海陆转换涉及的不动产登记问题，明确规定围填海造地等导致海域灭失的办理海域使用权注销登记和国有土地使用权首次登记；挖陆成海等导致土地灭失的，办理土地权利注销登记和海域使用权首次登记。
其三，解决地役权登记的难题。根据《民法典》规定，地役权设立并不限于土地，也可能是建筑物、构筑物等。为贯彻执行《民法典》规定，《办法》细化规定了地役权适用情形。其中提出充电桩地役权登记的规定，致力于解决充电桩用地权属矛盾问题，符合国家加快新能源汽车推广应用发展战略要求。
实现不动产权利在地上、地下、地表的登记
《办法》还对标营商环境评价体系，助力不动产登记便利度改革。规定了不动产交易、登记、缴税实现一窗办理、一个环节办理等内容，推动不动产登记时间、环节的简化；明确了不动产登记资料与地籍信息的全数字化及更新、查询条件，要求实现土地登记及地籍测绘的全覆盖，充分保障不动产登记领域的市场透明度及土地管理的质量；对网上办理机制、电子证照的效力及应用作出明确规定，同时设立了容缺受理机制，要求登记机构探索实现智能审批、跨城办理等模式，明确非住宅类不动产登记信息查询范围，为不动产登记便利度改革提供全面的法律依据。
同时创新空间确权登记模式，实现不动产权利在地上、地下、地表的登记。传统地籍以地表权利为核心，在权利登记形式上以二维为基础，不能把同一宗地上的分属于不同权利主体的地上、地表和地下权利很好地表现出来。为精准解决地下建构筑物所有权边界，以及国有建设用地使用权分层设立的权属界限问题，《办法》明确地下空间建设项目，可以单独办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记。建设用地使用权在地上、地表或者地下分层设立的，可以通过三维空间信息确定权属界限。这规定将不动产登记从平面二维向立体三维升级，全面构建国土空间开发保护制度。
《2022年全区持续优化营商环境工作要点》解读
近日，自治区人民政府办公厅印发了《2022年全区持续优化营商环境工作要点》(宁政办发〔2022〕25号)，以下简称《工作要点》)。按照政府信息公开的要求，现就《工作要点》解读如下：
一、出台背景
优化营商环境是激发市场活力、增强发展动力的重要保障，是建设现代化经济体制、助力高质量发展的根本之策。为进一步鼓励有条件的地方瞄准最高标准、最高水平，开展先行先试，持续优化市场化法治化国际化便利化营商环境，国务院印发了《关于开展营商环境创新试点工作的意见》(国发〔2021〕24号)，确定北京、上海、重庆、杭州、广州、深圳6个城市为首批试点城市，明确了10个方面重点任务、101项改革举措。为做好下一步国家扩大改革试点城市范围或全面推开改革准备工作，按照自治区党委和政府部署要求，自治区发展改革委会同相关部门、单位，研究提出我区营商环境改革举措，通过书面、座谈会等形式多次征求各地各部门意见建议，充分吸纳修改完善后形成《工作要点》。经自治区政府专题会议审定后，由自治区政府办公厅印发实施。
优化商业环境是激发市场生机、增强发展动力的关键支撑，是构建现代化经济体系、助力高效发展的根本策略。为进一步激励具备条件的地方追求最高标准、最高水平，开展先行先试，不断优化市场化、法治化、国际化、便利化商业环境，国务院发布了《关于开展商业环境创新试点工作的意见》(国发〔2021〕24号)，确定北京、上海、重庆、杭州、广州、深圳6个城市为首批试点城市，明确了10个方面重点任务、101项改革措施。为做好下一步国家扩大改革试点城市范围或全面推开改革准备工作，按照自治区党委和政府部署要求，自治区发展改革委会同相关部门、单位，研究提出我区商业环境改革措施，通过书面、座谈会等形式多次征求各地各部门意见建议，充分吸纳修改完善后形成《工作要点》。经自治区政府专题会议审定后，由自治区政府办公厅印发实施。
二、主要任务
《工作要点》以打造一流商业环境、培育和激发市场主体活力为目标，坚持政策突破和系统集成并重，强化制度创新和技术赋能，围绕优化商业环境18项指标，明确我区优化商业环境10个方面80项改革措施。
(一)坚决破除区域分割和地方保护等不合理限制。实施违背市场准入负面清单案例归集和通报制度，深化住所与经营场所登记制度改革，开展工程建设政府采购领域突出问题专项治理，着力破除对企业设置的隐形门槛和壁垒。
(二)加快健全新型市场准入和退出机制。建立企业开办一体化办理机制，深入推行“一业一证”改革，实行企业年报“多报合一”。全面推进网上注销，推行强制退出、撤销登记、企业休眠制度，拓宽市场主体退出渠道。
(三)持续提升投资和建设便利度。优化投资项目审批流程，推进企业投资项目“告知承诺”改革。全面推进区域评估，鼓励有条件的地区探索实施社会投资项目“用地清单制”。完善多跨协同的全流程管理链条，全流程审批时限压减至90个工作日以内。
(四)不断强化要素市场协同配置。构建工业用地“弹性年期+长期租赁+先租后让”制度体系，推行产业用地“标准地”出让。探索建立企业亩产效益综合评价机制，实行资源要素差别化配置。逐步将纳税、社会保险费和住房公积金缴纳、水电气、不动产、知识产权等信息纳入共享范围，并依法依规向金融机构开放。将灵活就业岗位信息纳入公共就业服务范围，持续推进“共享用工”。建立市政事项联合服务机制，推行市政公用报装“一网通办”。
(五)进一步降低企业生产经营成本。实施新的组合式税费支持政策，开展涉企违规收费专项整治行动。引导政府性融资担保机构将平均担保费率降至1%以下。对自治区产业创新重点任务揭榜攻关项目给予最高500万元资金补助；对新认定为自治区“专精特新”示范企业、“小巨人”企业，分别给予30万元、100万元一次性资金奖补。
(六)推动外商投资和贸易便利化。实施外商投资准入前国民待遇加负面清单制度，构筑多渠道、多维度外商投资服务和保障机制。提供“一箱到底”“一单制”便利服务模式，推广“一保多用”税款担保改革，在不涉及国家部委审批的情况下，进出口单证办理时间不超过1天。
(七)更好支持企业创新发展。探索数据确权，加快社会数据市场化运营进程。开展科研人员职务科技成果所有权试点改革，赋予科研人员不低于10年的成果使用权。发展知识产权质押融资，创新符合中小企业轻资产、重智力特征的金融产品。
(八)进一步加强和创新监管。以食品药品、环境保护、医疗卫生等领域为重点，探索实施行业信用分级分类监管。建立医疗、教育等重点领域从业人员执业行为个人信用记录共享机制，对存在严重不良行为实行禁入、联合惩戒等措施。建立“包容免罚”清单动态管理机制，探索开展“首违不罚”柔性执法。
(九)依法保护企业合法权益。构建亲清政商关系，探索建立政务诚信诉讼执行协调机制，持续清理拖欠中小企业账款。探索建立海外知识产权纠纷应对指导机制，推进行政执法和刑事司法立案标准协调衔接。建立招商引资框架协议合法性审查制度，完善商业环境投诉维权机制。
(十)优化经常性涉企服务。提升纳税便利度，出口退税业务办理时限压缩至6个工作日以内。推行“互联网+不动产登记”，对部分登记事项试行告知承诺制。搭建电子保函开放平台，推动电子担保保函在公共资源交易领域的应用。鼓励有条件的地区和部门建立惠企政策兑现直达机制，探索惠企政策咨询一网查询、网上政策推送、审批并行办理、奖补一键到账。
三、保障措施
《实施意见》坚持打通政策落地“最后一公里”，创新改革工作机制，切实保障政策落地见效。
一是强化法治保障。全面实施《自治区优化商业环境条例》，组织条例普法教育系列活动，全面开展存量行政规范性文件清理工作。
二是加强宣传培训。对各地各部门推进优化商业环境工作情况按季度进行“晾晒评比”，大力宣传工作成效、典型案例和创新做法。切实加强一线工作人员的业务培训和考核，不断提高业务水平和服务意识。
三是狠抓政策落实。对各地各部门推进优化商业环境工作情况开展年度评价考核、季度分析调度。自治区优化商业环境第三方评价结果将作为“放管服”改革奖补资金奖励的重要考核依据。
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